COMPRAVENDITA IMMOBILI ABUSIVI: BASTA UN TITOLO EDILIZIO PER ESCLUDERE LA NULLITA’.
La corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 8230/2019), risolvendo un precedente contrasto, ha emesso un’importante pronuncia in materia di compravendita di immobili “abusivi”, sancendo la commerciabilità di un edificio in presenza di un titolo edilizio pur se la costruzione è stata realizzata in difformità.
Con la detta pronuncia la Suprema Corte ha risolto il contrasto giurisprudenziale sorto in merito all’interpretazione della sanzione della nullità prevista dalla Legge n. 47 del 1985, articoli n. 17 e 40, e dall’articolo 46 del Testo Unico in materia Edilizia, D.P.R. n. 380/2001.
Ed infatti, in materia si contrapponevano due diversi orientamenti: il primo, in affermazione di un principio di cd. “nullità formale”, riteneva la validità delle compravendite sulla base della semplice esistenza del titolo edilizio anche in presenza di variazioni essenziali nella realizzazione dell’immobile; in altre parole, le necessarie dichiarazioni nell’atto da parte dell’alienante costituiscono il requisito formale del contratto cosicché è la loro eventuale assenza a determinare la nullità dell’atto.
Il secondo orientamento, più recente, aveva invece accolto la tesi della cd. “nullità sostanziale”, ritenendo la nullità di tutte le compravendite relative ad immobili costruiti in assenza di titolo edilizio o comunque realizzati in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo medesimo; alla luce di tale orientamento l’adempimento dell’obbligo di dichiarazione in seno all’atto del titolo edilizio presuppone che detta documentazione vi sia effettivamente e riguardi la costruzione in concreto realizzata, con la conseguenza di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico.
La Suprema Corte, in accoglimento della teoria della cd. “nullità formale”, ha aderito all’indirizzo più risalente, riconducendo la nullità nell’ambito dell’articolo 1418, comma, 3 c.c. e definendola come “nullità testuale”.
Si tratta di un’importante pronuncia che, si spera, potrebbe dare un impulso al mercato delle compravendite immobiliari, attualmente in crisi, favorendo anche la commercializzazione di quegli immobili realizzati con “abusi minori” che non poche incertezze avrebbero determinato nella pratica concreta.
La più facile commercializzazione degli immobili urbanisticamente non in regola, naturalmente, non deve scoraggiare gli acquirenti: quest’ultimi, infatti, potranno tutelarsi con i normali rimedi previsti dal codice civile (risoluzione, riduzione del prezzo, risarcimento del danno).
Avv. Angelo Sutera